Mieszkanie na kredyt
Wiele osób planujących zakup mieszkania stoi przed decyzją związaną ze sposobem finansowania nieruchomości. Zwykle nie ma innej możliwości, jak tylko zaciągniecie kredytu w banku, choć jest to rozwiązanie, które wielu potencjalnych kredytobiorców przeraża. Obawiamy się nie tylko samej spłaty, ale również formalności z tym związanych. Warto zapoznać się z procedurą przyznawania kredytów hipotecznych, by zakup nieruchomości nie był obarczony dodatkowym ryzykiem.
Zdolność kredytowa
Proces zakupu nieruchomości nie zaczyna się od samego jej poszukiwania, ale od określenia naszych oczekiwań oraz oszacowania wielkości środków finansowych, jakie chcemy i jednocześnie jesteśmy w stanie przeznaczyć na mieszkanie. Aby to zrobić w sytuacji, kiedy nieruchomość ma być finansowana kredytem hipotecznym, niezbędne będzie określenie zdolności kredytowej, czyli ocena wiarygodności finansowej – badana jest nasza zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie.
Aby zweryfikować naszą zdolność kredytową i móc określić kwotę kredytu, na jaką możemy liczyć, sprawdzany jest miesięczny dochód gospodarstwa domowego, liczba osób w rodzinie, stałe miesięczne obciążenia (tj. czynsz, raty innych pożyczek czy kredytów, podstawowe opłaty, środki na żywność itp.). Banki obliczają wysokość tzw. wolnych środków, które możemy przeznaczyć na spłatę swoich zobowiązań kredytowych. W tym celu od dochodu odejmowane są wszystkie obciążenia (włącznie z limitami kart kredytowych).
Weryfikowana jest również nasza historia kredytowa, czyli stosunek do terminowego regulowania swoich zobowiązań finansowych, nie tylko wobec banków, ale również innych podmiotów (np. operatorów telefonii komórkowej). Pod uwagę brane są też takie czynniki, jak wiek, stan cywilny, wykształcenie, ciągłość zatrudnienia.
Nasze możliwości finansowe badane są oddzielnie dla różnych parametrów kredytu: złotówkowych i w walucie obcej, rat równych i malejących, okresu kredytowania itd. Może się na przykład okazać, że jesteśmy w stanie spłacać dany kredyt, ale tylko wówczas, kiedy jego spłata będzie rozłożona na 25 lat, a nie na 20, dlatego należy sprawdzić różne warianty.
Zdolność kredytową wstępnie można zweryfikować za pomocą dostępnych w Internecie kalkulatorów kredytowych, warto jednak skontaktować się z pracownikiem banku, który weźmie pod uwagę wszystkie zmienne. Należy jednak pamiętać, że to tylko szacunkowa ocena zdolności kredytowej – ostateczne określenie kwoty kredytu, na spłatę którego możemy sobie pozwolić, dokonywane jest po złożeniu wniosku kredytowego i dostarczeniu niezbędnych dokumentów.
Złożenie wniosku o kredyt
Zanim podpiszemy umowę kredytową, będziemy musieli zgromadzić określone przez bank dokumenty. Wymagania poszczególnych banków co do rodzaju i zakresu niezbędnych informacji są różne, dlatego warto już na pierwszym spotkaniu z doradcą kredytowym o to zapytać. Wśród niezbędnych dokumentów zwykle znajdują się:
- dokumenty potwierdzające tożsamość – kserokopie dokumentów ze zdjęciem, np. dowodu osobistego oraz prawa jazdy czy paszportu / książeczki wojskowej, niekiedy potrzebne mogą być świadectwa metrykalne, np. akt ślubu;
- dokumenty potwierdzające wysokość dochodu oraz wydatków – rodzaj niezbędnych dokumentów uzależniony jest od źródeł dochodu (inne dokumenty będą konieczne w przypadku prowadzenia działalności, pracy na etacie, jeszcze inne w przypadku uzyskiwania dochodu z tytułu umowy-zlecenia czy umowy najmu). Zwykle należy dostarczyć następujące rodzaje zaświadczeń:
- zaświadczenie pracodawcy o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę (na formularzu bankowym);
- w przypadku emerytów / rencistów – oryginał ostatniego odcinka renty / emerytury lub zaświadczenie z organu wypłacającego świadczenie o jego miesięcznej wysokości i ewentualnych zajęciach sadowych. W przypadku wpływu świadczenia na rachunek bankowy niezbędny będzie wyciąg bankowy (za ostatni miesiąc) potwierdzający wpływ tego świadczenia lub zaświadczenie z banku o regularnym wpływie tego świadczenia na rachunek;
- w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą – komplet dokumentów określających wysokość uzyskiwanych dochodów (PIT za ostatni rok lub KPiR z bieżącego roku) oraz kopie dokumentów rejestracji firmy(np. wpisu do ewidencji KRS); historia ROR (nie jest ona wymagana, jeśli staramy się o kredyt hipoteczny w banku, w którym mamy rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy); zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami oraz z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o niezaleganiu ze składkami;
- dokumenty dotyczące nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Niezbędne będzie przedstawienie:
- w przypadku rynku pierwotnego, m.in.: umowy przedwstępnej z deweloperem, odpisu z księgi wieczystej gruntu, na którym realizowana jest inwestycja i wypisu z ewidencji rejestru gruntów, dokumentów dotyczących dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej (odpis KRS), prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę;
- w przypadku nieruchomości na rynku wtórnym, m.in.: umowy przedwstępnej, odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania, dokumentów potwierdzających posiadanie praw do nieruchomości przez sprzedającego.
Po skompletowaniu wymaganych dokumentów, wniosek jest rozpatrywany przez analityka bankowego, który sprawdza naszą sytuację finansową, analizuje i ocenia stan prawny oraz techniczny kredytowanej nieruchomości. Trwa to zwykle od 2 do 4 tygodni, a pozytywna decyzja kredytowa banku oznacza zgodę na udzielenie nam kredytu na zakup mieszkania.
Od momentu wydania decyzji mamy zwykle 30 dni na podpisanie umowy kredytowej. W przypadku, kiedy staraliśmy się o przyznanie kredytu w kilku bankach jednocześnie, musimy podjąć decyzję o wyborze kredytodawcy. Bank na nasze żądanie przygotuje umowę kredytową, zanim jednak ją podpiszemy, warto poprosić o wzór takiej umowy i dokładnie się z nim zapoznać, wyjaśniając wszelkie wątpliwości.
Po podpisaniu umowy kredytowej możemy udać się już do notariusza w celu zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej na nas własność nieruchomości. W akcie notarialnym wskazane są m.in. terminy i kwoty płatności oraz rachunek bankowy, dlatego dokument ten będzie niezbędny w banku.
W chwili, kiedy sprzedający otrzyma przelew, rozpoczyna się etap spłaty kredytu. Musimy jeszcze dopełnić jednej formalności, a mianowicie dostarczyć do banku wypis z księgi wieczystej z wpisem hipotecznym na jego rzecz. Do momentu przedstawienia takiego wpisu, kredytodawca przyjmuje na siebie podwyższone ryzyko transakcji, dlatego zwykle stosuje on dodatkowe zabezpieczenie: składkę na tzw. ubezpieczenie pomostowe lub czasową podwyżkę marży. Oznacza to, że po dostarczeniu odpisu, rata naszego kredytu może się zmniejszyć.