Czy warto kupić mieszkanie do remontu?
Poszukując mieszkania dla siebie lub pod wynajem, mamy do wyboru kupno nowego lokalu w tzw. stanie deweloperskim, czyli do wykończenia oraz mieszkania do remontu. Ta druga opcja jest zdecydowanie tańsza, a przynajmniej pozornie. Na co zatem zwracać uwagę kupując mieszkanie do remontu by taka inwestycja się opłacała?
Na co zwrócić uwagę?
W przypadku zakupu mieszkania do remontu, jak w przypadku każdej innej inwestycji, konieczne jest zbadanie jej opłacalności. Niekiedy bowiem remont może sprowadzać się do odświeżenia ścian, ewentualnie położenia nowej wykładziny dywanowej czy paneli, a czasami oznacza gruntowną przebudowę i wymianę wszystkich instalacji. Ta druga sytuacja oznacza konieczność usunięcia starych wykładzin, glazury, zwykle też wymianę okien i drzwi wraz z ościeżnicami, a niekiedy nawet zmianę sposobu ogrzewania lokalu (na przykład wyburzenie pieca, instalację ogrzewania podłogowego itp.). Podejmując wybór, trzeba oszacować koszty takiego remontu, a także uwzględnić fakt, iż zwykle takie szacowanie jest zaniżone.
Jeśli nie czujemy się kompetentni w ocenie rozmiaru prac czy kwoty, którą musimy dysponować na doprowadzenie lokalu do stanu używalności, warto zwrócić się z prośbą do fachowca, który nie tylko podliczy wydatki, ale również zweryfikuje zakres prac. Powinien wziąć również pod uwagę stan techniczny budynku – będzie to istotne nie tylko w przypadku remontu mieszkania, ale również ma wpływ na wysokość czynszu. Może się bowiem okazać, że planowana jest termomodernizacja bloku, której koszty rozłożone są na lokatorów znacząco podwyższając miesięczne opłaty lub też był przeprowadzany remont dachu, co również znajduje odzwierciedlenie w rachunkach.
Poszukując takich mieszkań, najlepiej zwracać uwagę na lokale w niewielkich budynkach (np. czteropiętrowych) i w bardzo dobrej lokalizacji. Należy sprawdzić czy osiedle ma dobry dostęp do komunikacji publicznej (tramwaj, autobus) oraz czy w pobliżu znajdują się: szkoła, przedszkole, przychodnia, sklepy itp.
Koszty remontu
Gruntowny remont mieszkania nie jest przedsięwzięciem tanim ani prostym. Dlatego też, nawet jeśli potrafimy wykonać podstawowe czynności, tj. malowanie, odpowiedzialność na zamianę instalacji warto powierzyć fachowcom. Taka pomoc nie tyko może pomóc nam w uniknięciu wielu problemów podczas prac remontowych, ale też będzie gwarancją naszego bezpieczeństwa (dotyczy to szczególnie wymiany instalacji gazowej czy elektrycznej) i znacznie skróci czas remontu. Niestety sama wymiana wszystkich przewodów elektrycznych, na te spełniające wszelkie wymagania, zakup gniazdek i praca fachowca, to koszt kilku tysięcy złotych (dla mieszkania 48 m2 – ok. 4 tys. zł). Demontaż starych rur (łącznie z kuciem ścian), w przypadku wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnej to ok. 40 zł/m, demontaż punktu hydraulicznego – 40zł, natomiast montaż nowych instalacji to koszt 100 zł/m w przypadku przewodów instalacji c.o. lub c.w.u. czy instalacji gazowej, 200 zł za montaż pionu z wykuciem bruzdy w ścianie, 50 zł za montaż grzejnika.
Ponadto, musimy wziąć pod uwagę koszt wyrównania ścian i sufitów z malowaniem. Położenie gładzi gipsowej wraz z materiałem to ok. 35 zł/m2, a kiedy ściana jest mocno popękana i wymaga położenia siatki zbrojonej, koszt zwiększa się o ok. 8 zł za metr bieżący. Jeśli natomiast zdecydujemy się na montaż płyt karton-gips, to koszt takiej usługi wynosi średnio 5,20 zł/m2 za metr kwadratowy, przy czym należy liczyć się również z dodatkowymi kosztami tj. akrylowanie (4,27 zł/m2). Wyrównanie podłóg i położenie płytek to koszt ok. 23,00 zł/m2 za skucie starych płytek, 20 zł/m2 – za wylewkę samopoziomującą, 3,80 zł/m3 – za gruntowanie podłoża i 50,00 zł/m2 za układanie glazury (o standardowych rozmiarach). Układanie paneli podłogowych to koszt rzędu 24 zł /m2. Wymiana drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicami to koszt ok. 150 zł, natomiast wymiany drzwi jednoskrzydłowych drzwi rozwieralnych wewnętrznych wraz z ościeżnicą – od 100 zł. Jeśli zamawiamy drzwi u producenta, warto rozważyć ich kupno wraz z montażem – nie tylko może to okazać się rozwiązaniem tańszym, ale w cenie montażu zwykle mieści się transport i – co ważne – firma ponosi odpowiedzialność za ewentualne uszkodzenia podczas przewozu. Podobnie wygląda kwestia wymiany okien.
Podliczając koszty gruntownego remontu mieszkania 48 m2 może się okazać, że kwota 30 tys. zł będzie niewystarczająca. Koszty te należy brać pod uwagę kupując lokal do remontu i negocjując cenę – to wskazówka do oszacowania, o ile tańsze powinno być takie mieszkanie. Jednak nawet atrakcyjna cena może okazać się pułapką, jeśli sam budynek jest zrujnowany, źle zarządzany czy znajduje się w nieatrakcyjnej okolicy.
Warto pamiętać, że tańszy lokal do remontu otwiera wiele możliwości, przede wszystkim daje szanse dostosowania go do swoich potrzeb. Jedna, by jego zakup był rzeczywiście opłacalny, różnica pomiędzy metrem kwadratowym w nim a mieszkaniem w doskonałym stanie, powinna wynosić ponad tysiąc złotych. Opłacalność inwestycji uzależniona jest również od naszej wiedzy na temat nieruchomości oraz od zdolności technicznych. Sensowność nabycia tego rodzaju nieruchomości do gruntownego remontu należy ponadto oceniać pod względem naszych umiejętności organizacyjnych, a także możliwości czasowych.