Na co zwracać uwagę kupując mieszkanie

Własne mieszkanie to marzenie wielu osób i długofalowa inwestycja. Niezależnie od tego, o jakim mieszkaniu mówimy, zawsze jest to spory wydatek i dlatego należy się dokładnie zastanowić przed podjęciem ostatecznej decyzji. Przede wszystkim powinniśmy wiedzieć, na co zwracać uwagę decydując się na poszukiwanie lokalu, jakie parametry brać pod uwagę, by wartość nieruchomości rosła, a także o co pytać, by uchronić się od błędu czy nieuczciwości ze strony sprzedającego.

Rynek pierwotny czy wtórny?

Planując zakup mieszkania, mamy do wyboru lokale znajdujące się na rynku pierwotnym i wtórnym. Rynek pierwotny zajmuje się obrotem nowymi nieruchomościami, nabywanymi bezpośrednio od deweloperów lub spółdzielni mieszkaniowych, natomiast rynek wtórny dotyczy obrotu nieruchomościami już wcześniej użytkowanymi, nabywanymi za pośrednictwem biur nieruchomości bądź bezpośrednio od właścicieli mieszkań.

Zakup używanego mieszkania wydaje się być bardziej bezpieczny, niż kupno lokalu od dewelopera (szczególnie, jeśli inwestycja jest dopiero w fazie realizacji). Mieszkanie już istnieje, możemy je zatem obejrzeć i dokładnie sprawdzić jego stan techniczny, a podpisując umowę wiemy doskonale, na co się decydujemy. Z kolei zakup mieszkania nowego daje nam gwarancję, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, zaś wszelkie usterki techniczne powinien usunąć deweloper. Jednak sam zakup od dewelopera jest transakcją dość specyficzną, bowiem przedmiot transakcji, czyli mieszkanie, staje się naszą własnością dopiero po jakimś czasie od podpisania umowy. Deweloper zaś jest stroną odpowiedzialną za przeprowadzenie w naszym imieniu w sposób właściwy procesu budowlanego, a jego celem winno być doprowadzenie do przekazania nam takiego przedmiotu umowy, jaki został w niej ściśle opisany.

Na co zwrócić uwagę?

Aby dokonać transakcji, z której będziemy zadowoleni, musimy zdecydować się, na którym z tych rynków poszukujemy mieszkania i czy ma to dla nas znaczenie. Należy wziąć pod uwagę fakt, że mieszkanie na rynku pierwotnym może być w standardzie do wykończenia, bez białego montażu, drzwi wewnętrznych itp., natomiast lokal na rynku wtórnym – do generalnego remontu.

Wybór pomiędzy dostępnymi na rynku opcjami może być ograniczony ceną nieruchomości i budżetem, dlatego należy określić, jaką kwotą na zakup (a jaką na remont) dysponujemy. Jeśli zakup mieszkania ma być finansowany kredytem hipotecznym, warto umówić się na spotkanie z doradcą – wyliczy on naszą zdolność finansową i uwzględni w kalkulacji dodatkowe opłaty, ubezpieczenia i prowizje.

Musimy ponadto określić, jak dużego mieszkania potrzebujemy, jaka powinna być ilość pomieszczeń, czy mieszkanie ma posiadać balkon lub taras, czy łazienka ma być razem z toaletą czy osobno. Podejmując decyzję kierujmy się nie tylko potrzebą chwili, ale zwracajmy uwagę na dalszą perspektywę (np. planowane założenie rodziny). Warto zatem podejść do zakupu nieruchomości strategicznie.
Diabeł tkwi w szczegółach

Gdy już sprecyzujemy podstawowe wymagania wobec mieszkania oraz określimy możliwości finansowe, możemy przystąpić do szukania ofert. Do wyboru mamy samodzielne prowadzenie poszukiwań bądź też skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, który przedstawi aktualną ofertę mieszkań przeznaczonych do sprzedaży, według założonych parametrów.

Porównując dostępne na rynku mieszkania, należy zwrócić uwagę na następujące czynniki:

1. Lokalizacja – zasada 3xL (lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja) dotyczy nie tylko hoteli czy nieruchomości inwestycyjnych, ale i mieszkań. Zwróćmy uwagę, czy blok usytuowany jest w centrum czy na obrzeżach miasta oraz na odległość pomiędzy mieszkaniem a pracą i innymi miejscami, w których często bywamy. Wiąże się z tym również dostępność komunikacyjna – zwróćmy uwagę, czy w pobliżu znajdują się przystanki autobusowe, tramwajowe czy stacje kolejowe /metra, czy dzielnica jest dobrze skomunikowana z centrum miasta i/lub innymi dzielnicami. Niezwykle istotna jest także dostępność infrastruktury, tj.: miejsca parkingowe, sklepy, punkty usługowe, urzędy, przychodnie, szkoły, przedszkola (jeżeli planujesz powiększenie rodziny). Warto ponadto sprawdzić dostępność terenów zielonych w pobliżu (np. parku czy ogrodu). To otoczenie jest nie mniej ważne, niż samo mieszkanie – uciążliwe zakłady przemysłowe czy trasy szybkiego ruchu potrafią nie tylko odebrać zadowolenie z zakupu, ale powstrzymają ewentualnych nabywców, kiedy w przyszłości będziemy chcieli lokal sprzedać.
2. Rodzaj zabudowy: czy mieszkanie znajduje się na dużym czy małym osiedlu, czy dominuje wysoka czy niska zabudowa, czy jest to kamienica, a może blok na ekskluzywnym, chronionym osiedlu.
3. Budynek: zapytajmy o wiek budynku, technologie i materiały, z jakich został zbudowany. Zwróćmy uwagę na ogólny stan budynku, elewacji i dachu, upewnijmy się czy zostały wymienione np. piony, a jeśli nie, to czy taka wymiana jest planowana, czy budynek będzie ocieplany itd. Warto ocenić także stan klatki schodowej, wind (świadczy to zarówno o zarządcy, jak i o sąsiadach), a także dowiedzieć się czy w budynku są piwnice, garaże, komórki lokatorskie, czy przynależą one do mieszkania i są w cenie mieszkania czy też trzeba osobno za nie zapłacić.
4. Mieszkanie: zwróćmy uwagę, na której kondygnacji znajduje się mieszkanie (szczególnie jeśli w bloku brak jest windy), na rozkład mieszkania, jego funkcjonalność (np. czy są w nim przejściowe pokoje, czy mieszkanie jest „ustawne”), a także na stan mieszkania (czy jest to wysoki standard czy lokal do kapitalnego remontu). Zweryfikujmy stan stolarki drzwiowej i okiennej oraz podłóg (ich wymiana wiąże się z wyższymi kosztami remontu), sprawdźmy, czy wszelkie instalacje są sprawne. Istotne jest również usytuowanie mieszkania względem stron świata i widok rozciągający się z balkonu i okien. Ważną kwestią jest również sam balkon i/lub ogródek (jeśli nawet nie dla nas, to dla przyszłych kupujących). Należy również uzgodnić, jakie wyposażenie pozostaje w cenie mieszkania (np. zabudowa kuchenna, szafy wnękowe, sprzęt AGD) oraz dowiedzieć się, jakie dokładnie są koszty utrzymania mieszkania (czynsz, ogrzewanie, energia elektryczna itp.).

Najlepsza porą na oglądanie mieszkania jest późny poranek lub wczesne popołudnie, kiedy jest jeszcze widno. Wówczas łatwiej jest nie tylko dokładnie obejrzeć otoczenie, ale zauważyć wszystkie niedociągnięcia w mieszkaniu (np. wilgoć w rogu pokoju czy zalany sufit), zniszczoną i brudną klatkę schodową. Nie musimy podejmować decyzji po pierwszej wizycie – warto wrócić jeszcze co najmniej raz do lokali, które szczególnie nas zainteresowały. W przypadku mieszkania nabywanego od dewelopera zadbajmy o jak najbardziej szczegółową umowę. Powinny być do niej dołączone załączniki, które w formie graficznej bądź opisowej określać będą, co kupujemy. Jeśli teren wokół bloku ma być zagospodarowany, załącznikiem powinien być odpowiedni szkic tego zagospodarowania z narysowanymi chodnikami i terenem zielonym (to samo dotyczy zakupu miejsca parkingowego).

Przede wszystkim pamiętajmy, że zakup mieszkania to inwestycja na lata i nie wahajmy się pytać o wszystko, co nas interesuje czy nurtuje. Tylko będąc uważnym, ograniczymy możliwość wystąpienia ewentualnego ryzyka przy zakupie.